부동산컨설팅의 각종 분석

소개글

부동산컨설팅의 각종 분석 방법 및 내용 입니다.
찾고자 하시는 내용은 모두 목차에 포함되어 있습니다 ^^

목차

부동산컨설팅의 각종 분석
제1장 최유효이용분석 1
1.최유효이용의 원칙 1
2.최유효이용에 관한 판단기준 2
(1) 법률적 측면 2
(2) 경제적 측면 2
(3) 가격원칙상의 기준 2
(4) 최유효이용과 집약적 토지이용 3
1) 집약적 이용과 입지 잉여 4
2) 지가 지불능력 4
3) 토지이용과 지가구배현상 4
(5) 토지이용의 전환 5
1) 3가지 유형 5
2) 획지이용의 전환 5
① 5가지 유형으로 분류(Richard B. Andrew) 5
② 3가지 유형으로 분류(Ernest Fisher등) 6
(6) 토지 종류에 따른 최유효이용 6
1) 나지 6
2) 건부지 6

제2장개발 및 투자분석 7
1.부동산 개발과정 7
(1) 계획단계 7
① 입지 조건 분석 7
② 사업계획 8
(2) 협의단계 8
① 토지권리자 대응 8
② 주변 주민에 대한 대응 8
(3) 계획인가단계 8
① 행정대응 8
② 수요자 대응 8
(4) 시행단계 9
① 인근에 대한 대응 9
② 건 설 9
(5) 처분단계 9
2.부동산 개발의 전제 9
(1) 개발의 기본조건(주택지의 경우) 10
(2) 개발계획과 조사 10
(3) 개발의 위험 10
① 법률위험부담 10
② 시장위험 부담 10
③ 비용위험부담 11
3.부동산 투자결정 12
(1) 투자의 안전성(원금의 위험부담) 12
(2) 투자의 환금성 12
(3) 자본가치의 증대 12
(4) 산출의 확실성 12
(5) 세금면의 이익 13
(6) 경영관리의 부담 13
(7) 순이익의 재투자 13
(8) 지렛대의 작용 13
4.수익률과 위험도 측정방법 13
(1) 수익률 측정 14
① 총자본수익률법 14
② 자기자본수익률법 14
(2) 위험도 측정 15
(3) 계획의 수정 15
(4) 할인현금수지모델 16
① 순현가법 16
<예 시> 17
<계 산> 17
② 내부수익률법 17
5.부동산시장 동향분석 18
(1) 부동산시장의 변화요인 18
(2) 부동산 경기변화 18
(3) 부동산시장 가격변화 추세 19
(4) 경제여건 등에 따른 부동산시장 변화와 전망 20
6.부동산 정보분석 20
(1) 부동산 정보활동 20
(2) 대인활동과 대물활동 21
(3) 임장활동 21

제3장 가격분석 24
1.부동산가격의 본질 24
(1) 부동산의 가격은 장래의 이익이 그 바탕이 된다. 24
(2) 부동산의 가격은 장래의 이익을 현재의 가치로 전환하는 문제가 생긴다. 24
(3) 부동산의 가격과 소유권은 불가분의 관계가 있다. 24
2.부동산가격 발생 및 요인 24
(1) 부동산의 유용성 25
(2) 부동산의 상대적 희소성 25
(3) 부동산에 관한 유효수요 25
3.부동산 가격의 특징 25
4.부동산의 가격의 원리 26
(1) 부동산가격형성의 일반적 제요인 26
(2) 부동산가격형성의 사회적․경제적․행정적 제요인 26
1) 부동산가격형성의 사회적 제요인 26
2) 부동산가격형성의 경제적 제요인 27
3) 부동산가격형성의 행정적 제요인 27

제4장 권리분석 29
1.권리분석의 단계 29
(1) 기본적 사항의 조사 29
(2) 활동계획의 수립 29
(3) 자료의 수집 및 정리 29
(4) 임장활동 30
(5) 판독 30
(6) 권리분석보고서의 작성 30
2.부동산거래 사고의 유형 31
(1) 권리취득의 불가능 31
(2) 인수의 불가능 31
(3) 이용의 불가능 32
(4) 공용징수 부동산의 취득 32
(5) 과다하거나 불합리한 세금의 부담 32
(6) 부적법한 건물의 취득 32
3.부동산 3대 측면에서 제거되어야 할 사고 32
(1) 법률적 측면 32
(2) 경제적 측면 32
(3) 기술적 측면 33
(4) 목적물의 인수 및 인도 33
1) 인도․인수의 법률적 측면 33
2) 인도․인수의 경제적 측면 35
3) 인도․인수의 기술적 측면 35

제5장 입지분석 37
1.지역분석 37
(1) 인근지역의 분석 37
1) 인근지역의 조건 37
2) 인근지역의 경계 37
(2) 유사지역의 분석 38
2.용도지역의 분류 38
(1) 지역의 종별 38
(2) 토지의 종별 38
(3) 공통적인 입지분석의 조건 38
1) 외부적 조건의 검토 39
2) 내부조건의 검토 39
3.환경성 분석 39
(1) 부동산은 환경의 구성분자이다. 40
(2) 환경은 부동산 활동을 지배하고, 부동산현상에 많은 영향을 미친다. 40
(3) 인간은 부동산 활동을 통해서 환경의 개선을 위해 부단히 노력한다. 40
(4) 부동산 활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근하도록 한다. 40

제6장 사업수지분석 40
1.타당성 분석 40
2.경제성 분석 41
3.수익산출비용의 분석 41
(1) 자금의 흐름 41
(2) 투자비의 산정 42
(3) 수익산출비용의 추정 42
(4) 손익분석 43

본문내용

부동산컨설팅은 부동산에서 발생하는 여러 부문에 걸쳐 문제가 간단하지 않고 매우 복잡 다양하기 때문에 부동산전문가가 아닌 사람으로서는 감당하기 어렵다. 그런 점에서 부동산컨설팅의 업무영역도 전술한 부동산학의 응용분야를 중심으로 설정되어야 한다. 여기에는 최유효이용분석, 개발 및 투자분석, 가격분석, 권리분석, 입지분석, 사업수지분석, 조세분석 등으로 분류할 수 있다.

1
최유효이용의 원칙
토지자원은 자연에 의하여 인간에게 주어진 소중한 자연물로서 그 절대량은 한정되어 있다.
인간은 토지이용활동의 공적․사적 주체로서 토지자원을 효과적으로 이용하여야 하는 과제가 주어져 있으며, 그러한 행위기준의 하나에 ‘최유효이용’이 있다.
최유효사용이란 토지의 유용성이 최고로 발휘될 가능성이 가장 풍부한 이용을 의미하는 것으로 이러한 유용성을 통해 개발의 완료를 이루게 된다. 즉, 이 원칙은 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적, 합법적인 최고․최선의 이용방법을 말한다.
부동산에 최유효사용의 원칙이 적용되는 이유는 부동산은 다른 재화와는 달리 용도가 경합될 때에는 경쟁에 의하여 가장 높은 가격으로 매수하는 수요자가 그 부동산을 취득하게 된다. 이와 같이 부동산을 가장 높은 가격으로 취득하는 수요자는 그 부동산을 이용함으로써 그 수익성 또는 쾌적성이 최대가 될 가능성이 있는 사용방법 즉 최유효사용을 전제로 사용하게 될 것이다.
그러나 최대의 수익을 올리는 사용이라고 하더라도 특별한 능력을 가진 자의 사용이나 비합리적 또는 비합리적인 사용, 실용가능성이 적은 사용, 투기적인 사용 등은 배제되지 않으면 안 된다. 따라서 먼 장래의 주관적인 예측이나 투기적인 이익을 전제로 하거나 토지이용규제나 국토계획법 등에 의한 계획을 무시한 사용방법이어서는 안 된다.
즉, 최유효사용 이란 다음과 같은 요건을 구비하여야 한다.

참고 자료

없음