토지거래허가제도에 대한 소고

소개글

토지거래허가제도가 주요 주제 입니다.
자세한 사항은 목차에 있습니다.
논문이니 많이들 참고하세요.

목차

목 차
Ⅰ 서 론 ·················································································1
Ⅱ 토지거래규제제도의 분류 ··················································2
Ⅲ 토지거래허가 제도의 내용 ················································3
1. 토지거래허가제도의 목적 ···························································3
2. 토지거래허가구역의 지정요건 및 절차 ·········································4
3. 토지거래허가 대상 및 절차 ······················································5
4. 허가대상 면적 ·······································································7
5. 허가기준 ···············································································7
6. 토지거래허가제도의 법적근거 ·······················································8
7. 허가구역의 지정현황 ···································································8
8. 토지거래허가 현황 ····································································11

Ⅳ . 토지거래허가제도와 유동적무효 이론 ···························12
1. 유동적 무효의 개념 ··································································12
2. 「국토의계획및이용에관한법률」제118조에서의 유동적무효 문제 ·····12
3. 토지거래허가제도에 대한 법률관계 ·············································12
4. 유동적 무효상태 에서 계약당사자간의 법률관계 ···························18

Ⅴ. 토지거래허가제의 운용상의 개선방안 ·································24
1. 불허가처분된 토지의 매수청구 ··················································24
2. 선매제도의 활용과 보완 ····························································24
3. 토지취득 전 사전거주 요건의 합리화 ···········································25
4. 토지거래허가 취득 후 이용의무(전매제한) ····································25

Ⅵ. 결 론 ·················································································27

본문내용

Ⅰ. 序 論

오늘날 우리 사회는 해결하기 힘든 여러 가지 문제에 봉착해 있다. 그중에서도 가장 어렵고 난해한 것이 부동산의 문제이고, 또한 부동산의 특성에 기인한 토지문제이다. 토지는 본원적으로 생성된 유한한 자원으로서 지리적 위치의 고정성과 개별성 등의 특성에 따라 합리적인 시장이 형성되기 어렵고, 표준가격이 정하여 지기도 쉽지 않다. 이는 대체로 토지공급의 부족, 토지이용의 비효율성, 토지투기의 만연 및 거래질서의 문란, 지가의 폭등, 개발이익의 사유화, 토지보유의 편중 등의 현상으로 나타나고 있으며, 최근의 토지문제는 국토의 효율적인 개발과 이용의 저해라는 폐단뿐만 아니라, 토지를 둘러싼 개인간 · 계층간의 이해대립이라는 사회적 갈등을 야기 시키고 빈부의 격차를 심화시키는 데에서 그 심각성을 더해가고 있음을 알 수 있다. 유해웅외, 토지거래규제제도의 정비·개선에 관한 연구, 국토개발연구원 1987, p, 3

따라서 토지는 소유에 있어 일부 특권층만의 전유물이 되고 또한, 부를 위한 수단으로서 투기의 도구화가 되어서는 아니 되며, 만인이 평등하게 이용할 수 있고 국리민복을 위한 생활의 터전으로 이용되어야 할 것이다.
이러한 대 명제아래 지금까지 우리는 토지에 관한 많은 제도를 마련하고 다양한 정책을 수행하여 왔으나 아직까지도 확고한 제도로 정착된 것은 없다고 할 수 있는바, 결국 정부가 토지시장에 적극 개입하여 계약자유의 원칙에 의한 사적자치를 어느 정도 배재하고 직접 또는 간접적인 규제를 가하여 개인의 재산권을 제한하는 토지거래규제제도를 마련하게 된 것이다.
그 대표적인 예로 토지거래허가제, 농지취득자격증명제 등 직접적인 규제위주로 시행되고 있으나 이는 도입단계에서부터 개인 재산권에 대한 직접적이고도 강한 제한으로 수차에 걸쳐 위헌론이 제기되는 등 많은 문제점을 내포하였고, 부동산 투기억제라는 소기의 목적을 수행하기 보다는 선의의 제3자에 대한 사적 재산권 행사에 대한 규제에 주안점이 주어지는 부작용으로 여겨지기도 하였다.
이와 같이 토지거래허가제도가 1978년 제정되고 1985년 실제 시행 된지 무려 20여년이 지나고 있지만 다른 제도등과 상호 연계되지 못하고, 운영의 탄력성과 일관성이 결여되어 규제가 단편적이고 형식적인 문제점으로 인해 아직까지도 이제도가 완전히 정착되지 못하고 있으며, 급기야는 전국토의 21.50%인 21,498㎢(6,503백만평)가 토지거래허가구역으로 지정되어 있다 2007년 5월 현재 21,498㎢(6,503백만평)으로서 국토면적 (99,892.83㎢, 남한면적)의 21.50% 가 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 자료 : 2007년 5월 25일 건설교통부 보도자료

한편 참여정부에 들어서는 행정중심복합도시건설, 공공기관 지방이전, 기업도시건설, 혁신도시건설 등 개발계획 발표로 전국이 투기장으로 변하여, 급기야는 지난 2003년 10·29 부동산 종합대책을 능가하는 강력한 8.31부동산 대책과 최근 2007년 1.11 부동산 대책이 발표되어 여러 가지 규정과 법안들이 만들어 지고 있다. 따라서 본 연구에서는 현행 우리나라 토지거래허가제도에 대한 전반적인 내용과 운용실태 등을 심층 분석하여 그에 대한 문제점을 도출하고, 개선방안을 제시하여 지가의 안정과 토지투기의 억제 및 토지거래질서의 확립을 도모 하는데 조그만 기여나마 하고자 한다.

참고 자료

1. 단행본

- 곽윤직, ‘민법총칙’ 박영사, 2002
- 공순진. ‘토지거래허가제’ 토지법학, 1997
- 김철용, ‘행정법Ⅰ’ 박영사. 2003
- 김희동, ‘토지거래허가구역 지정해제와 토지거래계약의효력’ 박영사, 1999
- 조주현, ‘부동산학 원론’ 건국대학교 출판부, 2004.

2. 논 문

- 공순진, ‘토지거래허가제’ 토지법학, 1997
- 김동련, ‘토지거래허가제도의 문제점과 개선방안’ 건국대학교 대학원
학술논문집 제58권, 2004
- 김상용, ‘토지거래허가의 법리구성’ 판례월보 260호, 1992
- 김상용, ‘우리나라에서의 토지거래에 대한 제한’ 사법연구 제3집,
- 김상용, ‘토지거래허가제의 운용결과의 평가 및 개선방안 연구’
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- 김외영, ‘토지거래규제제도에 관한 연구’ 단국대학교 경영대학원
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- 김채규, ‘8·31 부동산 재도 개혁방안’ 건설교통부, 2005
- 김영혜, ‘토지이용규제제도에 관한 연구’ 원광대학교 대학원
박사학위 논문, 2003
- 송현담, ‘국토계획상 토지재산권에 대한 규제수단에 관한 연구’
단국대학교 대학원 박사학위 논문, 2003
- 이상호, ‘토지거래규제제도의 개선방안에 관한 연구’
대구대학교 사회개발대학원 석사학위 논문, 1993
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판례연구 제13집, 2000
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3. 정부 간행물

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- 건설교통부, ‘토지에 관한 국민의식조사’ 보도자료, 2004
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- 최종수, 건설교통부 토지정책과, ‘부동산가격의 안정’ 2005
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