근저당권과 주택임차권자와의 관계, 근저당권 피담보채권의 범위

소개글

부동산담보취득 중 근저당권과 주택임차권자의 소액보증금이나, 채권, 물권에 관한 우선순위 정리 내용입니다.
자세하게 풀어서 썼으니 참고하세요.

목차

- 근저당권의 의의와 법적 성격
- 주택임차권자의 대항력
- 소액보증금
- 우선순위

- 근저당권 피담보채권의 범위
- 목적물의 범위

본문내용

소액보증금은(2001.9.15~현재) 지역에 따라 차등적용되며, 수도권중 과밀억제권역에서의 보증금이 60백만원 이하일 때에 20백만원, 광역시(군지역, 인천 제외)에서의 보증금이 50백만원 이하일 때 17백만원, 기타의 지역에서의 보증금이 40백만원 이하일 때 14백만원입니다.
이 때 한도액은 소액임차권자가 다른 담보물권자보다 우선변제 받을 수 있는 범위는 대지가액을 포함한 주택가액의 1/2에 한정됩니다.(주임보 8-3) 또한 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금의 합산액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금으로 봅니다.(주임보령 3-3)
보증금이 이를 초과하는 때에는 그 전액에 대하여 우선 변제권이 없습니다. 따라서 당초의 보증금액 또는 계약 갱신에 의한 보증금액이 위의 금액을 초과하는 때에는 그 금액 전부에 관하여 보호를 받을 수 없습니다.

③ 근저당권과 주택임차권자의 대항력과의 우선순위

주택임차권자가 대항력을 취득하면 최우선변제권이 성립하여 소액보증금에 대해 저당권보다 선순위로 변제 받게 됩니다.
주택임대차보호법 제8조는 무주택영세서민의 생존권적 기본권을 보장한다는 차원에서 소액보증금을 임대인에게 지급한 임차인에 대하여는 일반임차권자로서 가질 수 있는 권리에 더하여 임차주택의 환가대금으로부터 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 부여해주고 있습니다.
소액임차인이라도 주택임대차보호법에 의한 특별보호를 받으려면 동법 제 3조가 규정하는 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 모두 구비하고 있어야 합니다.

참고 자료

- 연수자료