[민법] 임대차 계약에 관하여

소개글

민법상 임대차 계약에 관하여

목차

1. 임대차 존속기간
2. 임차권 양도와 전대
3. 임대차 종료

본문내용

1. 필요성
목적물의 사용수익을 위해 일정 기간이 보장되는 것이 요청된다. 이는 임차인에게 있어서는 그 주거의 안정이나 사업의 지속성을 위한 필수불가결의 요건이고 임대인에게 있어서는 기간을 단기로 함으로써 물건에 대한 처분 가능성을 확보하고 계약 갱신에 의해 차임을 올릴 수 있는 길을 열어두는 것이 된다.
2. 최단존속기간의 제한
주택임대차의 기간은 최소 2년을 보장(주택임대차보호法 §4, §5)하고 농지임대차는 3년 이상(농지임대차관리법 §5 제1항)으로 규정하나 민법상에서는 전혀 아무런 규정이 없다. 충분한 존속보장의 효과를 거두기 위해서는 최단기간의 제한규정도 필요할 것이다.
3. 최장존속기간의 제한 (651조)
(1) 원칙
존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다. 당사자간 약정기간이 20년을 넘는때에는 20년으로 단축된다.
(2) 예외
① 일정한 목적의 토지임대차
견고한 건물, 기타 공작문의 소유나 식목채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우 20년의 제한은 받지 않는다. (영구무한의 약정은 허용되지 않는다는 것이 통설)
② 처분의 능력 및 권한 없는 자가 하는 임대차
임대차는 처분행위가 아니므로 처분의 능력이나 권한이 없는 자도 임대차 계약을 맺을 수 있다. 그러나 너무 장기의 임대차는 처분과 같은 결과를 가져오므로 최장존속기간을 민법 제 619조에서 제한하고 있다. 즉, 식목채염 또는 석조 등 견고한 건축을 목적으로 하는 토지의 임대차는 10년, 기타 토지의 임대차는 5년, 건물 기타 공작문의 임대차는 3년, 동산의 임대차는 6월의 기간을 각각 넘지 못한다.
여기서 처분의 능력 및 권한 없는 자의 의미는 처분권한은 없지만 관리권한은 가지는 자를 뜻하는 것으로 해석되는데 여기에는 부재자재산관리인, 권한의 정함이 없는 임의대리인, 후견인, 상속재산관리인 등이 해당한다.

참고 자료

곽윤직, 물권법
지원림, 민법강의
김형배, 민법강의
김준호, 민법강의