부동산거래법(부동산입찰에 있어 임차권처리에 관한 연구)

소개글

부동산거래, 경매입찰에 있어서 임차권 처리문제에 관한 논문입니다.

목차

Ⅰ. 글머리에

Ⅱ. 입찰
A. 입찰의 진행 과정
B. 입찰시 준비 사항
C. 입찰 전 확인 사항
D. 입찰 개시
E. 입찰표 작성 및 투함
F. 최고가 입찰자 결정

Ⅲ. 입찰 준비단계에서의 문제
A. 현황조사보고서 및 입찰물건명세서의 내용 중
임대차에 관한 내용의 충실화
B. 최저입찰가격 결정시에 대항력 있는 임대차의 고려 여부

Ⅳ. 대항력 및 우선변제권에 관련된 문제
A. 대항요건의 종기
B. 대항요건을 구비한 임차권의 인수 여부 판정 시점
C. 소액전차인의 우선변제청구권 여부
D. 주택의 공유지분에 대한 경매와 주택 전체 임차인의 우선변제권
E. 주택임대차보호법 부칙 제3항과 동법 시행령 부칙 제2항
소정의 담보물권을 취득한 자의 범위
F. 다가구주택 임차인의 주민등록

Ⅴ. 배당에 관련된 문제
A. 채무자의 배당이의의 종결방법
B. 대항력과 우선변제청구권이 있는 주택임차인의 배당요구 및 그 철회
C. 임의경매에서 채무자 겸 임차인의 배당요구 가부
D. 경매개시결정 이후의 확정일자부 임차인의 배당순위
E. 낙찰기일 후에 배당요구 한 소액임차인에게의 배당 여부
F. 배당 후 남은 잉여금의 처리
G. 소액보증금의 지급조건으로서 명도의 선 이행 요부

Ⅵ. 맺는 말

본문내용

Ⅰ. 글머리에

민사소송법에 의한 부동산경매제도가 1993. 5. 11.부터 호가방식에서 입찰방식으로 바뀐 것을 계기로 종래 사람들 입에 膾炙되었던 많은 문제점들이 개선, 보완되어 온 것이 사실이다.
그러나, 아직도 해결하여야 할 문제들이 산적하여 있으며, 그 중의 하나가 임차권의 처리문제이다. 특히 주택임대차보호법에 의하여 보호받는 임차권은 입찰절차에서 거의 절대적인 혜택을 받는 결과, 그 존부에 따라 낙찰자를 비롯한 입찰절차의 이해관계인들에게 끼치는 영향이 지대함에도 불구하고, 그 존재가 등기부 기타 어느 공부에도 공시되지 않기 때문에 입찰절차의 안정성을 해치는 결정적인 요인으로 작용하고 있다.
따라서, 임차권의 적정한 처리야말로 부동산 입찰제도의 정착을 위하여 반드시 해결하여야 할 과제 중의 하나라 할 것이다.
이 글에서는 부동산입찰과정에서 임차권을 둘러싸고 발생하는 문제들을 법원행정처 송무국의 조사결과 실무에서 특히 빈번히 제기되고 있는 것으로 밝혀진 사항들을 중심으로 살펴보되, 논의의 중복을 피하고 회의의 효율적인 진행을 위하여 각 사항별 쟁점을 입찰의 준비와 관련된 것, 우선변제권과 관련된 것, 배당과 관련된 것으로 구분하여 그에 대하여 알아보기로 한다.


Ⅱ. 입찰

입찰 진행 과정은 투자자가 필수적으로 이해하고 있어야 할 사항이다. 이는 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 여러 가지 사안들에 대해 조치를 취함으로써 소기의 목적 실현을 위한 전제가 된다는 점에 의의가 있다.

A. 입찰의 진행 과정 인터넷 사이트 검색. www.kr.yahoo.com


입찰법정을 개정하면 입찰 참가자는 우선 목적 경매 물건의 취하, 변경 여부를 확인하여야 한다. 입찰 진행이 확인되면 열람을 신청, 열람하는데 입찰기록과 입찰 당사자가 입찰 당일 전까지 파악한 사항과 다르거나 변경된 사항이 있는지를 비교 확인해야 한다.
집행관으로부터 입찰서류를 교부받아 입찰 기재 대에서 작성한다. 입찰 표와 입찰보증금 봉투를 입찰대봉투에 넣고, 입찰대봉투 상단의 수취증을 떼고 입찰함에 투함한다. 투함 후 약 1시간 이후에 개찰을 실시하며 당해 물건의 최고가 입찰자를 선정한다. 낙찰자는 보증금 영수증을 받고, 비낙찰자는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 입찰표의 보증금 반환란에 서명 후 입찰 보증금을 반환받는다.

<중 략>

A. 현황조사보고서 및 입찰물건명세서의 내용 중 임대차에 관한 내용의 충실화

집행관이 작성하는 현황조사보고서는 입찰물건명세서 작성의 기본이 되는바, 특히 임대차와 관련하여서는 임차인의 우선변제권, 낙찰자에 대한 대항력, 배당단계에서의 가장임차인의 색출 등을 위한 가장 중요한 자료가 된다.
따라서 현황조사조고서의 정확한 작성이야말로 임대차의 적정한 처리를 위한 기초가 된다 할 것이다. 다만, 현황보사보고서의 현재의 실태와 그 개선방안은 제1주제에서 다루어졌으므로 여기에서는 경매법원이 지속적인 관심을 가지고 집행관으로 하여금 보다 성실하고 충실한 현황조사보고서 입찰부동산에 거주하는 자의 주민등록등본의 빠짐없는 첨부, 임차인의 방실별 거주현황을 분명히 한 평면도 및 그 사진의 첨부는 특히 빼놓을 수 없는 사항이다. 따라서 집행관은 현황조사를 함에 있어 임차인들에게 현황조사의 취지를 잘 설명하여 그들의 협조를 구하고, 가능한 한 임대차계약서 및 보증금영수증의 사본을 입수하여 첨부하는 노력을 기울일 것이 요구된다. 주간에 한 두번 찾아갔다가 사람을 만나지 못하여 곧바로 조사불능이라고 기재하여 보고하는 안이한 업무태도는 지양되어야 한다.
를 제출하도록 독려 필요한 경우 추가조사명령, 재조사명령 등을 적절히 활용하여야 한다.
하여야 한다는 것을 지적하는 데 그친다.
한편, 입찰물건명세서는 입찰에 응하는 사람들에게 당해 부동산의 권리관계 특히 임대차에 관한 정보를 一目瞭然하게 제공하는 역할을 하므로 이를 빠짐없이 그리고 정확하게 기재하여야한다 현황조사보고서와는 달리 입찰물건명세서를 잘못 작성하면 낙찰불허가사유가 된다는 것을 명심할 필요가 있다.
. 임차인의 임차기간, 보증금액, 전입신고일자, 확정일자, 배당요구 여부와 그 일자를 꼼꼼하게 기재할 것이 요구되는바, 이를 아직도 상당수의 법원에서 시행하고 있는 것처럼 “별첨 현황조사보고서 중 부동산의 점유관계 및 임대차관계조사 기재와 같음”이나 “임대차관계 조사서와 같음”이라는 고무인을 찍고는 집행관이 작성한 현황조사보고서 중 임대차관계 조사서의 사본의 여백에 적당히 배당요구사실을 기입하여 첨부하는 식으로 처리한다든가, “별첨 임대차관계 조사서와 같음”이라고 해놓고는 입찰물건명세서에 아무런 서류도 첨부하여 놓지 않는 식으로 경매기록상 현황조사보고서의 원본은 입찰물건명세서 보다 앞서 편철되는데 이를 “별첨”한 것으로 보는 식의 업무처리태도는 하루빨리 없어져야 한다.
처리하여서는 안 된다.

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