민간시행방식 뉴타운사업의 문제점과 정책적 해결방안

소개글

2012년 현재까지 지속되고 있는 서울시 뉴타운사업의 문제점과 이러한 문제점들이 발생하게된 배경을 민간사업방식 관점에서 고찰합니다. 정치와 개발의 유착과 그에 따른 대중의 지지로 인한 뉴타운사업의 시작과 현재의 모습을 바라보며, 앞으로 풀어나가야할 과제들에 관하여 논의합니다.

목차

1. 서론

2.. 조합방식 뉴타운사업의 진행절차

3. 조합시행방식 뉴타운사업의 문제점
3-1. 정치적 목적으로 인한 뉴타운지구 과도 지정
3-2. 아파트경기 침체로 인한 주택가격 상승기대 위축
3-3. 사업시행절차에 따른 주체 간 갈등발생
3-4. 사업지연과 기반시설부담으로 인한 분양가 상승
3-5. 고급화 현상 촉진
3-6. 도심 불규칙 확장 유도

4. 뉴타운 갈등사례(성북3구역)
4-1. 성북3구역 사업진행내용
4-2. 갈등주체와 내용

5. 정책적 해결방안 제시
5-1. 점진적 주택가격(아파트)안정화 계획으로 인한 주택정책의 정치도구화 방지
5-2. 용적률 완화와 스마트성장구역 도입
5-3. 사업영역의 세분화

6. 소 결

본문내용

2000년대 중반 이후 하락세로 돌아선 아파트경기 침체는 두 가지 측면에서 사업진행에 어려움을 겪게 된다.
첫 번째로 조합원들의 추가부담금 감수기피 문제가 있다. 추가부담금이란 기존 뉴타운 지정 지구 내에서 개발 이후 조합원분양아파트가격에서 조합원들이 책정 받은 권리가액(기존 토지공지시가+건물 감정평가액)을 제외한 추가로 분담해야할 가격을 말한다 2011년 11월 16일 논현동 건설회관에서 열린 도시주택대토론회에서 제해성 아주대학교 교수는 재개발 아파트 평균 원주민 추가 분담금이 1.5억~3억에 이르는 것으로 밝혔다.
. 이러한 추가 권리가액을 부담하기 위해서는 조합원이 추가 분담금의 동원 능력이 되거나, 융자를 받아야 하는데 융자를 받는 경우 그에 따른 이자 부담이 생기게 된다. 하지만 융자를 받는 대부분의 조합원들은 융자이자를 상쇄할 만한 수입원이 부족하다. 기존 1970-1980년대 재개발사업들의 경우 분양가 상한제 와 함께 아파트가격의 상승이 융자 이자를 넘어섰기 때문에, 아파트 가격 상승 기대가 용자의 부담을 상쇄 하였지만, 현재 대한민국의 아파트는 1970-1980년대 산업화시기의 가격상승을 기대하기 어려운 것이 관련 지식인들의 공통된 의견이다. 따라서 아파트가격이 떨어질 것이라는 예상은 융자를 부담해야 하는 조합원들에게 분양신청을 기피하게 되는 요소로 작용하게 되고 이로 인해 조합 간 개발진행 갈등이 일어나거나 조합분양권을 포기하게 되는 일이 생기게 된다.

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