부동산 증권화의 개념, 부동산 증권화의 필요성, 부동산 증권화의 배경, 부동산 증권화의 방식, 부동산 증권화의 구조, 부동산 증권화의 일본 사례, 향후 부동산 증권화 활성화 방안

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 증권화의 개념

Ⅲ. 부동산 증권화의 필요성
1. 금융기관의 부실자산 정리
2. 기업의 구조조정으로 인한 매물처리
3. 자산 디플레방지
4. 외자유치의 필요성
5. 국내자금 조달
6. 부동산 금융의 국제관행

Ⅳ. 부동산 증권화의 배경

Ⅴ. 부동산 증권화의 방식

Ⅵ. 부동산 증권화의 구조
1. 자산유동화의 구조
2. MBS의 구조
3. REITs의 구조

Ⅶ. 부동산 증권화의 일본 사례
1. 부동산 특정공동사업에 의한 소액화상품
2. 리스 크레딧 채권의 증권화
3. 금융기관의 담보부동산 증권화
4. 우량자산 증권화의 시작
5. SPC법의 제정

Ⅷ. 향후 부동산 증권화의 활성화 방안
1. ABS와 MBS
1) 발행 비용 및 발행 구조
2) 소진의 원활화
2. 부동산투자회사 제도
1) 자본금 규모
2) 신탁증권의 발행과 자기신탁
3) 세제 지원

Ⅸ. 결론

본문내용

Ⅰ. 서론
부동산 관련 정보의 투명성도 문제다. 리츠회사가 제시하는 수익률은 객관적이고 과학적인 근거가 있어야 한다. 특정 빌딩에 투자할 때는 그 빌딩의 임대수익, 공실률, 수입내역, 영업경비, 임대방식, 자산가치 등 자세하고 정확한 자료를 확보할 수 있어야 리츠회사가 제시한 수익률을 믿고 투자자들이 돈을 맡길 수 있다.
그래서 미국은 부동산수탁자협회와 전미리츠협회에서, 일본은 일본부동산연구소와 스미토모신탁 등에서 이런 자료를 축적해 객관적인 부동산 투자수익률을 발표한다. 반면 한국에서는 부동산 가격과 임대료가 불투명하다. 연간 부동산 거래건수조차 파악하기 어렵다.
전문가가 없는 것도 문제다. 리츠는 부동산과 금융, 증권을 아우르는 지식과 관리기술을 요구하는 복잡한 상품이다. 그래서 부동산업체뿐만 아니라 은행 증권회사 법률회사 등이 다 관여해야 한다. 하지만 국내에는 이런 지식을 두루 갖춘 전문가가 턱없이 부족하다.
기업 인수합병 전문 법률회사인 I사의 M변호사는 믿을 만한 전문가가 많아야 투자자에게 리츠에 대한 신뢰를 심어줘 리츠가 제 자리를 잡을 수 있다며 관련기업뿐 아니라 정부도 나서서 전문가 육성에 노력을 기울여야 한다고 지적했다.
이러한 우려에도 불구하고 리츠가 초저금리로 고통받고 있는 여유자금 투자자의 숨통을 터주는 구실을 맡게 될 것은 확실해 보인다. 그렇다면 어떤 리츠를 골라야 괜찮은 수익을 기대할 수 있을까. 좀 성급한 감은 있으나, 그에 대한 답은 미국 등에서 운영되고 있는 리츠의 움직임에서 찾아볼 수 있다.
좋은 리츠를 고르려면 우선 리츠회사의 운영형태와 수익을 내는 방식에 대한 이해가 필요하다. 리츠를 만들려면 최소 자본금(500억 원)의 30%에 해당하는 돈을 낼 발기인(스폰서)이 있어야 한다. 이 발기인이 나머지 자본금을 공모한 뒤 자본금 500억 원을 확보하면 건교부의 인가를 받아 회사를 설립하게 된다. 자본금이 확보되면 증시에 상장, 투자자를 추가로 모집하면서 확보된 자금으로 부동산 등을 매입한 뒤 이를 운영해 수익을 내게 된다. 이때 자산 운용은 리츠회사가 직접 채용한 직원을 이용해서 할 수도 있고, 외부 기관에 맡길 수도 있다. 외국에서는 대부분 외부 위탁 방식을 취한다.

참고 자료

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노상범, 고동원(2012), 부동산금융법, 박영사
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