구미시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 구미시 아파트 가격 변동

2. 구미시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 구미시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 구미시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

1. 구미시 아파트 가격 변동
- 구미시 아파트 가격은 매매가격과 전세가격 모두 2010년 하반기 이후 지속적으로 상승하고 있음
․2011년은 11월까지 전세가격은 13.7%가 상승했으나, 매매가격은 12.7%가 상승했음
- 구미시 아파트 가격 상승률은 경북 전체 평균보다는 높게 나타나고 있음
․2011년 11월까지 경북 평균 아파트 매매가격 상승률은 9.5%인데 비해 구미시는 12.7% 상승해 경북 전체 평균보다 높음
․전세가격은 2011년 11월까지 경북 평균 상승률이 10.9% 정도 상승한 데에 비해서 구미시는 13.7%가 상승해 경북 평균 상승률보다 높음

<중 략>

- 구미시는 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하는 ‘동반상승기’라고 볼 수 있음
․부동산 시장의 가격 변동은 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 지속적으로 높아지는 ‘전세선행기’를 지나 매매가격과 전세 가격이 동시에 상승하는 ‘동반상승기’가 나타나고 전세 가격이 하락하는 동안 매매 가격이 하락하는 ‘조정기’가 번갈아 나타나며 순환함
․매매 가격 상승은 전세선행기를 지나야 나타나는데, 전세선행기는 전세비율(또는 매매전세비율)이 높아져 자기자본(아파트 가격 - 전세금)이 수익률이 높아지면서 투자가 이루어지며, 동반상승기에는 자기자본 수익률이 둔화되고 조정기에는 자기자본 수익률이 마이너스가 되면서 투자가 줄고 주택시장에서 자본이 유출되어 가격이 하락함
․전세선행기는 전세가격 상승률이 매매 가격 상승률보다 높게 나타나며, 동반상승기는 매매 가격 상승률이 전세 가격 상승률과 유사하거나 더 높게 나오며, 조정기는 전세 가격이 먼저 하락하고 6개월에서 1년 정도 지나면 매매 가격도 하락함

<중 략>

2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
- 투자 시점에 따라 자기자본에 대한 상승률이 달라질 수밖에 없는데, 자기 투자 기간별로 누적 상승률을 살펴보면 2009년 1월에 투자한 경우 2011년 11월까지 29.7% 상승했고, 2010년 1월에 투자한 경우에는 46.4%가 상승했음
․2011년 1월에 투자한 경우에도 11개월 동안 누적 상승률은 45.7%에 달하고 있음
․구미시는 2010년 하반기부터 가격이 상승해 누적 상승률은 2010년 1월 투자가 가장 높음

참고 자료

없음