주택시장의 여과과정(filtering)

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주택시장에서 필터링이란 궁극적으로 고소득 계층이 사용하던 주택을 보다 낮은 소득계층의 사람들이 점유해 나가는 과정을 의미한다. 필터링의 개념은 19세기 영국에서 민간의 주택공급한계에 따른 도심부의 노동자주택에 대한 직접지원여부를 둘러싼 논쟁에서 비롯되었다고 한다. 주택은 시간이 지날수록 가격과 질이 하락하기 때문에, 최초에는 고소득층이 사용하였더라도 나중에는 보다 낮은 계층의 사람들이 이용하게 된다. 필터링 모형은 두가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 첫번째로 가구의 소득이 고정되었다는 측면이다. 주택의 노후화로 인한 건축물의 절대가치가 하락하고, 인접지역의 신규주택 건설로 인한 상대가치가 하락할 경우, 주거이동을 촉진하고 이로 인해 공가(空家)에 낮은 소득계층이 전입함으로써 필터링 효과가 발생한다. 두번째로 주택의 가격이 고정되어있는 경우이다. 가구의 소득수준이 증가하면, 일반적으로 더 나은 주거환경을 찾게 된다

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