2015년 서산시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

목차

1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화

2. 서산시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정

3. 서산시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
3) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
4) 2014년 서산시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 충북 월별 분양가 추이
(2) 서산시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
5) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이

4. 서산시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 서산시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)

5. 서산시 발전 계획

6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 서산시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략

본문내용

서산시 내 광업 및 제조업 사업체수는 2002년 118개에서 2006년 147개로 증가했다가, 2007년 사업체 통계 기준이 변경되어 120개로 줄었고 2011년에는 167개로 증가했음․2007년 통계 기준 변경에도 불구하고 업체당 생산액 및 부가가치액은 증가했음.1인당 연간 평균 급여액은 2007년 4,278만 원에서 2011년 4,623만 원으로 증가함․1인당 평균 급여액 증가율은 2년마다 증감을 반복하고 있으나 급여 수준은 타 도시에 비해 높은 편임.2011년서산시 제조업 종사자 급여액에 4년 평균 임금 상승률(2.2%)을 적용하면 2015년 1인당 평균 급여액은 4,829만 원임.가계 소득에 세금, 연금 등 비소비지출(2014년 평균 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 3,926만 원임.이 가처분 소득에 3.59% 2015년 1월 기준 신규 취급 가계대출 가중 평균 금리.금리에 소득의 25%를 대출 이자로 낸다는 가정 하에 2억 7,338만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음.위의 계산은 소득을 기준으로 한 경우이고, 아파트 자가소유자나 전세입자는 자기자본을 보유하고 있기 때문에, 32평 기준으로 자가소유자는 1억 6,368만 원, 전세입자는 1억 2,672만 원의 구매능력이 확충될 수 있음․다만, 자가나 전세가 모두 자기자본으로 이루어졌다고 하는 것은 비현실적인 측면이 있어 전국 기준 평균 주택가격 대비 호당 평균 주택담보대출 잔액 비율(11.4% 지역별 통계가 신뢰성이 부족해 전국 기준으로 2014년말 주택담보대출 잔액을 추정 주택수로 나누어 호당 주택담보대출 액을 계산하고 이 금액을 전국 평균 주택 가격에 나누어줌. 전세는 2015년 추정 총 전세대출 잔액에 추정 전세 가구수로 나누어 호당 평균 전세대출 잔액을 2014년말 전국 평균 전세금으로 나누어 줌), 전세도 평균 전세가격 대비 호당 전세대출비율(6.4%)을 적용하면 자가의 자기자본은 1억 4,502만 원, 전세의 자기자본 1억 1,861만 원이 도출됨

참고 자료

한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.