2015년 포항시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략
- 최초 등록일
- 2015.05.23
- 최종 저작일
- 2015.02
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목차
1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화
2. 포항시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정
3. 포항시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
3) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
4) 2014년 포항시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 충북 월별 분양가 추이
(2) 포항시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
5) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이
4. 포항시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 포항시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)
5. 포항시 발전 계획
6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 포항시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략
본문내용
포항시 지역내 광업 및 제조업 사업체수는 2003년 495개에서 2007년에 631개로 증가했으나, 2008년에는 사업체 통계 기준이 변경되어 2008년394개로 줄었다가 2012년 448개로 증가했음․2012년은 사업체 수가 소폭 감소했고 생산액과 부가가치액도 전년에 비해 크게 줄어들었음.1인당 연간 평균 급여액은 2008년 5,142만 원에서 2009년 4,420만 원으로 크게 감소했으나 이후 점차 증가세를 보이며 2012년에는 5,135만 원으로 증가했음2012년 제조업 종사자 급여액에 4년 임금상승률(0.35%)을 적용하면 2015년 1인당 평균 급여액은 5,189만 원임․가계 소득에 세금, 연금 등 비(非)소비지출(2014년 평균 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 4,219만 원임 ․이 가처분소득을 3.59% 2015년 가계대출 평균금리.금리에 소득의 25% 정도 대출 이자를 낸다는 가정 하에 2억 9378만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음위의 계산은 소득을 기준으로 한 경우이고, 아파트 자가소유자나 전세입자는 자기자본을 보유하고 있기 때문에, 32평 기준으로 자가소유자는 1억 6,896만 원 포항시 아파트 2015년 2월 기준 3,3㎡(평) 당 매매 528만 원, 전세 399만 원(국민은행), 전세입자는 1억 2,778만 원의 구매능력이 확충될 수 있음․다만, 자가나 전세가 모두 자기자본으로 이루어졌다고 하는 것은 비현실적인 측면이 있어 전국 기준으로 자가는 평균 주택가격 대비 호당 평균 주택담보대출 잔액 비율(11.4%), 전세도 평균 전세가격 대비 호당 전세대출비율(6.4%)을 적용하면 자가의 자기자본은 1억 6,896만 원, 전세의 자기자본 1만 2,778만 원이 도출됨 ․따라서, 제조업 종사자 중 아파트 전세입자는 4억 1,338만 원(대출가능금액+자기자본), 아파트 소유자는 4억 4,348만 원(대출가능금액+자기자본)의 신규 분양 구매 능력이 있음
참고 자료
한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.