2015년 창원시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

목차

1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화

2. 창원시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정

3. 창원시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
3) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
4) 2014년 창원시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 충북 월별 분양가 추이
(2) 창원시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
5) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이

4. 창원시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 창원시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)

5. 창원시 발전 계획

6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 창원시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략

본문내용

창원시 내 광업 및 제조업 사업체수는 2003년 2,549개에서 2006년 2,761개까지 증가했으나, 2007년에 사업체 통계 기준이 변경되어 1,849개로 줄었고 2010년에 1,194개까지 줄었다가 2012년 1,803개로 다시 증가함.1인당 연간 평균 급여액은 2007년 3,355만 원에서 2012년 4,114만 원으로 지속적인 증가를 보임․급여액 증가율은 2009년 크게 증가한 이후 증가폭이 둔화되고 있음.2012년 1인당 급여액에 전4년 급여액 증가율(4.1%)을 적용하면 2015년 1인당 평균 급여액은 4,641만 원임․가계 소득에 세금, 연금 등 비(非)소비지출(2014년 평균, 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 3,773만 원임 ․이 가처분소득을 3.59% 2015년 1월 기준 가계대출 평균 금리.금리에 소득의 25%를 이자로 낸다는 가정 하에 2억 6,276만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음.위의 계산은 소득을 기준으로 한 경우이고, 아파트 자가소유자나 전세입자는 자기자본을 보유하고 있기 때문에, 32평 기준으로 자가소유자는 2억 4,710만 원 창원시 아파트 2015년 1월 기준 3,3㎡(평) 당 매매 805만 원, 전세 524만 원(국민은행) , 전세입자는 1억 6,896만 원의 구매능력이 확충될 수 있음 ․다만, 자가나 전세가 모두 자기자본으로 이루어졌다고 하는 것은 비현실적인 측면이 있어 전국 평균 기준으로 자가는 평균 주택가격 대비 호당 평균 주택담보대출 잔액 비율(11.4%), 전세도 평균 전세가격 대비 호당 전세대출비율(6.4%)을 적용하면 자가의 자기자본은 2억 2,829만 원, 전세의 자기자본 1억 5,815만 원이 도출됨 ․따라서, 제조업 종사자 중 아파트 전세입자는 4억 2,090만 원(대출가능금액+자기자본), 아파트 소유자는 4억 9,105만 원(대출가능금액+자기자본)의 신규 분양 구매 능력이 있음.전세입자의 경우 32평 자가(自家)로 이전한다고 가정하면 평당 1,315만 원(4억 2,090만 원/32)

참고 자료

한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.