2015년 부산시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

목차

1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화

2. 부산시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정

3. 부산시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 재개발․재건축 현황 분석
3) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
4) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
5) 2014년 부산시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 부산시 월별 분양가 추이
(2) 부산시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
6) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이

4. 부산시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 부산시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)

5. 부산시 발전 계획

6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 부산시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략

본문내용

부산시 광업 및 제조업 사업체수는 2007년 사업체 통계 기준이 변경되어 3,996개에서 2009년 3,826개로 감소세를 이어오다가 2010년 이후 소폭 증가세로 전환되어 2012년에 4,236개임․대체로 업체수와 종업원수가 감소함에도 불구하고 생산액 및 부가가치 액이 매년 점진적으로 증가해 산업 구조가 고도화하고 있다고 볼 수 있음. 1인당 연간 평균 급여액은 2007년 2,433만 원에서 2012년 3,031만 원으로 지속적인 증가세를 보이고 있음․다만, 종업원 1인당 임금 수준은 타 도시에 비하여 낮은 수준임․2007년은 분류 기준이 10인 이상 기업으로 강화되어 급여 수준이 올라갔으나 2008년 금융위기 이후 증가율이 현격하게 하락하였음․2012년은 전반적인 경기 위축으로 인해 평균 급여액 증가폭이 크게 둔화되었음다만, 부산시의 광업 제조업 비중이 낮기 때문에 광업 제조업 근로자 1인당 소득을 가구 소득을 보기에는 적절하지 않아, 통계청에서 매년 발표하는 광역시 지역 소득 자료를 이용 2015년 가구당 소득 4,605만 원이지만 세금, 연금 등 비소비지출(2014년 평균 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 3,744만 원임․이 가처분 소득에 3.59% 2015년 1월 기준 신규 취급 가계대출 가중 평균 금리.금리에 소득의 25% 소득의 25% 정도를 대출 원리금을 상환할 때 가계 재무 건전성이 유지된다고 하는 것이 글로벌 기준이나 우리나라는 장기대출 원리금 상환 방식보다는 거치기간과 5년 내외의 일시 상환 대출이 많아 다소 대출 가능금액이 부풀려진 측면도 있음.대출 이자로 낸다는 가정 하에 2억 6,074만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음․위의 계산은 소득을 기준으로 한 경우이고, 아파트 자가소유자나 전세입자는 자기자본을 보유하고 있기 때문에, 32평 기준으로 자가소유자는 2억 3,023만 원 부산시 아파트 2015년 2월 기준 3,3㎡(평) 당 매매 719만 원, 전세 508만 원(국민은행) , 전세입자는 1억 6,262만 원의 구매능력이 확충될 수 있음

참고 자료

한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.