업종제한 상가분양계약과 관련하여

목차

1. 들어가며

2. 상가업종제한의 근거
1) 분양계약설
2) 관리규약설
3) 판례의 견해
4) 소결

3. 업종제한약정의 효력
1) 분양계약 당사자 간의 효력
2) 수분양자 상호간의 효력

4. 약정위반 시 발생하는 소송과 관련하여

5. 결어

본문내용

1. 들어가며
신축상가를 분양하는 분양자는 그 분양계약에 수분양자의 업종제한약정을 포함시키는 경우가 대부분인데, 이는 업종제한을 통하여 특정 업종의 불필요한 경쟁을 방지할 수 있어 전체적으로 상가의 수익성을 높일 수 있고, 그에 따른 분양프리미엄이익을 얻을 수 있기에 분양자도 수분양자도 이를 선호하고 있다. 이러한 업종제한 약정은 분양이 완료되고 나면, 집합건물법상 상가 관리단의 관리규약으로 규정되는 것이 보통이다. 따라서 여기서는 상가업종제한 약정계약과 관련한 근거와 그 효과, 그리고 약정위반에 따른 법적분쟁과 관련한 내용들을 살펴보고자 한다.

2. 상가업종제한의 근거
가. 분양계약설
이는 분양자와 수분양자 간의 분양계약에 근거하는 견해로서, 분양계약에 의하여 업종이 제한되어 있다는 사정을 알면서 상가를 매수한 특정승계인이나 임차인은 그러한 업종제한의무를 수인할 것을 묵시적으로 동의한 것으로 보는 견해이다. 즉 묵시적 동의에 의한 단체적 질서에의 편입 이론이라 하겠다.

나. 관리규약설
이는 단체법적 관리규약에 의한 제한이라고 보는 견해로서, 집합건물법이 규정하고 있는 관리규약이라는 자치법규에 의해 전유부분의 이용방법을 제한하는 것이 구분소유자 상호간의 사항이고 그 내용이 타당하며 제한의 정도, 방법에 합리성이 있으면 유효하다는 견해이다. 다만 이러한 자치조직이 순수한 친목단체인지, 관리단체인지가 명백하지 않은 경우가 많으므로, 명칭여부와는 상관없이 집합건물법 제23조의 취지에 합치되는 경우에 관리단으로 취급하여 그 규약을 인정하여야 할 것이다.

다. 판례의 견해
(1) 관리규약설을 채택한 판례
대법원 1996. 7. 12. 선고 95다36084 판결, 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결, 대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결의 3건이 대표적으로 관리규약설에 따른 판례이다.

참고 자료

없음