[생활법률]상가 임대차 보호제도

소개글

생활법률 레포트로 제출했던 레포트입니다. 신문 기사 등 많은 풍부한 자료를 첨부하여 성심성의껏 작성했답니다. 많은 도움 되셨으면 좋겠습니다~ 표지도 포함되어있답니다.

목차

1. 상가건물임대차보호법이란?

2. 상가건물임대차보호법의 제정 (2002.11.1.부터 시행)

3. 상가건물임대차보호법의 적용범위

4. 상가건물임대차보호법의 보호내용
○대항력
○우선 변제권
○최우선변제권
○등록사항 등의 열람.제공
○계약갱신요구권
○차임 등의 증감청구권
○임차권등기명령
○월차임 전환시 산정률
○전대차관계에 대한 적용
○시행일 및 경과조치

5. 상가건물임대차보호법 관련기사

6. 상가건물임대차보호법에 대한 나의 생각

※ 참고 자료

본문내용

○대항력
대항력이란 임대차관계를 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 것을 말하며, 예컨데 건물의 소유권이 이전되는 경우 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조).

여기서 그 `다음날부터`라고 함은 `다음날 오전 0시부터`를 의미한다. 다만 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청을 하기 전에 그 상가에 이미 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과 경매나 가등기에 의한 본동기로 소유권자가 새로이 변경된 경우에는 임차권은 소멸한다.

대항력이 생기려면 임대차 계약서 상 내용이 사업자등록사항과 일치하고 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 한다. 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차목적물, 건물 일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자 등록 정정 신고를 하여야 한다.

○우선 변제권
우선 변제권은 특정 변제권자가 채무자의 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리이다. 이 법에 의하면 상가 임대차인은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가 대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다.

즉 상가임차인은 건물의 인도와 사업자등록신청으로 대항요건을 갖추고 나아가 관할세무서장으로부터 임대차 계약서 상 확정일자를 받은 경우에 확정일자를 기준으로 그 이후에 설정되는 담보권에 대하여 우선 변제권을 취득한다.
또한 우선 변제권의 성립시기와 관련하여 유의할 점은 상가임차인이 대항력취득요건을 구비할 것이 전제되어야 한다는 점이다. 그러므로 상가임차인이 사업자등록신청과 확정일자를 이사하는 당일에 하였더라도 같은 날 담보물권이 설정될 경우 담보물권이 우선한다. 왜냐하면 임차인이 건물인도를 받고 사업자등록신청을 한 그 다음 날부터 대항력이 발생하나 담보권은 설정등기를 경료한 날에 우선 변제권이 발생하기 때문이다.

참고 자료

․정승호 / 알기쉬운 부동산 거래의 모든 것 / 부연사 / 2003
․박종면 / 주택, 상가의 임대차 매매 / 대학서림 / 2002
․이현 법률사무소 http://www.e-hyun.net/faq/faq1.html#4
․네이버 오픈백과사전 http://kin.naver.com/open100/entry.php?docid=129036
․매일경제뉴스
http://news.naver.com/news/read.php?mode=LSD&office_id=019&article_id=0000055219§ion_id=100&menu_id=100
http://news.naver.com/news/read.php?mode=LSD&office_id=021&article_id=0000028596§ion_id=100&menu_id=100