[채권법]임대차보증금의 법적 효력에 대한 이론과 판례

소개글

이 자료는 민법 채권편에서의 주요 논점의 하나라고 할 수 있는 `임대차보증금의 법적 효력`에 대해 여러 민법 전공교수님들과 강사들의 교재를 활용하여 상세히 정리한 것입니다(단권화자료).
관련되는 이론에 대해서는 견해를 가지는 교수님들의 성함을 괄호 안에 정리하였고, 관련판례를 적정한 곳에 배치하였습니다.
시험대비, 과제작성에 좋은 참고자료가 되길 바랍니다^^

목차

I. 서설
1. 의의
2. 보증금의 기능

II. 법적 성질
1. 학설
(1)정지조건설
(2)해제조건설
2. 판례
3. 검토

III. 보증금 계약
1. 보증금계약의 성립
2. 법적 성질

IV. 보증금의 효력
1. 담보적 효력
2. 임대차존속 중의 차임의 충당
3. 묵시의 갱신과 보증금

V. 보증금의 반환
1. 보증금반환청구권의 발생시기
(1)학설
1)정지조건설
2)해제조건설
(2)판례
(3)검토
2. 보증금반환과 임차물반환의 동시이행항변권 성립여부
3. 보증금반환과 임차물반환의 유치권 성립여부

VI. 부동산소유권의 이전과 보증금반환청구권의 승계
1. 임차권이 대항력을 가지는 경우
(1)임차목적물의 양수인
(2)임차목적물의 양도인
1)판례
2)검토
2. 임차인이 대항력을 가지지 않는 경우
3. 임대인이 임차인으로부터 권리금을 수수한 경우 임대인의 권리금반환의무

VII. 주택임대차보호법상의 특칙
1. 임대차기간의 연장
2. 보증금의 우선변제적 효력(동법 제3조의2·제8조)
3. 소액보증금의 최우선변제권(동법시행령 제3조·제4조)
<관련판례> 대판 2001.5.8 2001다14733
4. 보증금의 증감청구권(동법 제7조)

VIII.결어(입법론)
[참고문헌]

본문내용

I. 서설
1. 의의
보증금이란 부동산임대차, 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 보증금에 대해서는 민법에 아무런 규정이 없고, 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법에 몇 개의 규정이 마련되어 있다.

2. 보증금의 기능
보증금은 1)임차물 훼손시 손해배상채무를 담보하는 기능(담보적 효력), 2)차임연체시 차임에 충당하는 충당금으로서의 기능, 3)차임(월세)의 변칙적 지불방법의 기능, 4)보증금의 이자(과실)로부터 차임지급을 대신하는 기능을 한다.

II. 법적 성질
1. 학설
(1)정지조건설
보증금의 지급을 정지조건부 반환의무를 수반하는 금전소유권의 이전이라고 보는 견해이다(통설). 보증금반환청구권은 임대차종료시에 임차인의 반대채무가 없을 것을 정지조건으로 하여 발생하며, 정지조건의 내용에 대하여 다시 견해가 나뉜다.
1)종료시설은 보증금이란 임대차종료시에 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을, 채무불이행이 있으면 그 금액으로부터 당연히 변제에 충당하는 것으로 하고 잔액을 반환하는 것을 조건으로 하는 견해이다. 2)명도시설은 임대차가 종료한 후에 임차인이 임차물을 반환할 때에 임차인의 채무불이행에 있으면 그에 상응하는 액수를 공제하고 잔액을 반환하는 조건이라고 보는 견해이다. 3)절충설은 임대차가 종료하는 때에 보증금의 반환의무가 발생하나, 다만 임차인의 채무불이행으로 인한 공제는 임차물의 반환시까지로 보는 견해이다.

(2)해제조건설
보증금반환청구권은 임대차종료시에 임차인이 반대채무의 존재를 해제조건으로 하여 발생하는 권리이며, 보증금계약은 금전 등의 소유권을 임대인에게 양도하는 것이라고 보는 견해이다(이은영).

2. 판례
판례는 임차보증금반환청구권은 임대차종료시에 발생하기는 하나, 그 임차보증금은 임차인이 임차부동산을 실제로 명도할 때까지의 임대인의 채권을 담보한다고 보았다(전합 77다1241).

3. 검토
(1)반대채무의 부존재를 정지조건으로 할 경우, 임차인의 보증금반환청구권이 발생하기 위해서는 우선 임차인측에서 정지조건의 성취, 즉 반대채무의 부존재를 주장·입증하여야 한다. 그러나 해제조건으로 보는 경우에는 일단 보증금 반환청구권이 발생하고 그를 저지하기 위해서는 임대인이 지연차임이 있다는 등의 해제조건을 주장·입증해야 하는데, 임대인이 차임을 지급받지 아니하였다는 소극적인 사실은 사실상 입증이 불가능하다 할 것이어서 타당하다 할 수 없다.

참고 자료

김형배, 민법학강의 채권각론편 (신조사 2005)
곽윤직, 채권각론 (박영사 2004)
김종원, 핵심정리민법 (고시연구사 2004)
권순한, 요해민법 II (도서출판 학우 2004)
강양원, 뉴에이스 민법 (네오시스 2004)
임영호, 민법의 정리 (유스티니아누스 2003)
저명교수엄선 700제 민법, (법률저널 2005)