재건축 향후 전망 고찰

소개글

재건축/재개발은 정비기반시설은 양호하나 안전사고의 우려가 있고, 건축물의 효용가치가 현저히 낮은 불량 노후주택의 주거환경을 개선하기 위한 것이 그 주목적이었다.
그러나 수요에 비해 공급이 현격히 떨어지는 강남권 재건축 아파트는 본래의 취지가 무색할 만큼, 재건축을 통해 막대한 이익을 취하는 사례가 많아 불량노후주택이 신규아파트 보다 시장가치를 더 많이 가지는 기현상을 보여 왔다. 이번 정부의 조치로 인해, 재건축을 통한 불로소득이 상당한 수준으로 감소될 만큼 투기를 위한 재건축시행은 현격히 줄어들 전망이다.

목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 본론
1. 배경
2. 주요 내용
가. 재건축개발이익환수
나. 재건축 제도 합리화
다. 주택거래신고제 강화
라. 기존 도심 광역적 재정비
마. 분양가 인하
바. 서민주거복지 증진
3. 향후 전망
가. 일반 아파트
나. 재건축 아파트

Ⅲ. 결론

본문내용

2. 주요 내용

가. 재건축개발이익환수

재건축아파트에 대한 규제 없이는 집값을 안정화시킬 수 없다는 판단아래 관리처분 계획 인가신청 이전단계의 아파트들까지 모두 재건축개발이익 환수 대상으로 묶어 강남의 재건축대상 아파트 대부분이 적용받게 되었다. 자세한 내용을 보면 재건축 개발이익 환수 부과지역은 전국이고 부과대상은 조합이며 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 따라 해산 당시의 조합원에게 부과된다. 부담금은 종료시점의 주택가격에서 착수시점의 주택가격과 기반시설부담금, 임대주택건설에 따른 지분 감소 액, 건축비 등 각종 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0~50%의 부담률(조합원 평균 개발이익 기준)을 곱해 산정된다.
개발 부담금
(종료시점 주택가격-(착수시점 주택가격+개발비용+정상집값 상승분))×부담률
종료시점
준공시점
착수시점
최초의 재건축 추진위원회 승인일
주택가격
주택공시가격(기준시가)
정상 집값 상승분
구별 집값 상승률(통계청승인 국민은행 통계)
부담률
‘조합원당’평균 개발이익을 기준, 누진률 0~50%
부과지역
전국
부과대상자
조합에게 부과하되 조합이 해산된 경우 해산당시의 조합에
부과
부과시점
준공시점(분납 및 물납 허용)
부담금 부과대상 단지
관리처분 계획 인가신청 이전단계 사업장
부과대상 단지는 관리처분 계획 인가신청 이전단계의 사업장으로 사업이 진행 중인 단지는 착수에서 종료시점까지 전 사업기간에 대해 부담금을 뽑은 뒤 이를 제도시행일을 기준으로 단계별로 안분, 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다. 개발이익이 미미한 수도권 외곽과 지방 등은 면세점을 둬 감면혜택이 부여된다.

<재건축개발이익 환수 주요내용>

정부에서는 재건축 개발이익은 용적률 증가와 해당 대지의 토지 생산성 향상에 의한 토지의 가치 상승에서 비롯되나, 도시의 총량적 개발밀도 관리가 불가피한 상황에서 한 지역의 용적률 완화는 토지이용규제를 상대적으로 강하게 받는 다른 지역의 용적률 제한이라는 희생을 전제로 하고, 특정지역의 토지 생산성도 많은 국민들의 세금 투입으로 설치되는 도로, 공원, 학교 등 기반시설 수준에 의해 결정되므로 오늘날 도시 내의 토지 및 주택의 가치상승은 개인노력 보다는 도시 계획적 질서유지를 위한 각종 정부규제와 공공 개발사업 등에 의해 결정되는 반사적 이익의 성격이라 판단 사회적 노력의 산물로서 강한 공공성을 띠는 재건축으로 인한 이득은 사회에 환원되어야 마땅하다고 판단, 금번의 대책이 마련되었다.

나. 재건축 제도 합리화

재건축 추진위원회의 권한 남용을 막기 위해 시공사 선정과정에서의 비리, 재건축조합 임원의 전횡 등을 원천적으로 방지할 수 있도록 제도적 통제장치를 마련해 올 상반기 중 시행하기로 했다.
먼저 재건축 추진위가 철거업자와 설계자를 선정하지 못하게 하는 등 추진위원회에 대한 감독을 강화하고, 입찰 최소 참여업체를 3~5개로 규정하는 등 시공사 선정과정도 투명하게 바꾸기로 했다. 또 설계변경 시 반드시 조합원 동의를 받도록 하고, 재건축 정비기본계획을 수립할 때는 지자체와 건교부 등 중앙행정기관의 협의를 거치도록 했다. 안전진단 절차도 대폭 강화되어 기존에 안전진단결과를 공공기관의 확인을 받는 검증절차만을 둔데 비해, 이번 대책에서는 시설안전기술공단 등 공적기관에 안전진단 예비평가를 맡기고 현재 구청에 주어진 안전진단 결과 재검토 의뢰권한을 시ㆍ도지사와 건교부로 상향 조정키로 한 점에서 큰 차이를 두었다.

참고 자료

없음