[행정학]에스크로 제도에 대해

소개글

에스크로 제도에 관하여 외국 사례와 효용성, 문제점, 효과 등을 조사^^

목차

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본문내용

◎부동산거래에 있어서 계약체결 이후 당사자가 계약상의 의무사항을 제대로 이행하지 않을 경우, 현재로서는 계약을 해제하고 상대방에게 손해배상을 청구하는 방법 이외에는 특별한 방법이 없으며, 계약불이행에 대해서는 부동산중개업자에게 책임을 물을 수도 없는 것이 현실이다.
이와 같이 계약체결 이후 계약의 이행을 보장하기 위한 제도로서 미국 등에서는 관행으로 널리 사용되고 있는 것이 바로 에스크로우 제도이다.
이러한 에스크로우 제도를 은행이 최근 전자상거래분야에 도입하여 수수료로 년간 수백억원의 수입을 올리고 있으며, 공인중개사협회와 은행 등이 연합하여 에스크로우 모델을 개발하고 있다.
정부에서는 부동산중개업법시행령을 개정하여 공인중개사로 하여금 은행과 제휴하여 에스크로우 업무를 독점적으로 수행할 수 있도록 하려고 하고 있으며, 이미 변호사들 중에는 개별적으로 몇 년 전부터 대형 부동산매매를 위한 에스크로우 업무를 진행하고 있기도 하다.

◎<에스크로우 제도의 효용>
▶동시이행의 효과 보장 : 매수인 갑은 잔금을 지급하였는데 매도인 을이 등기이전을 동시에 해주지 않는다거나, 반대로 매도인 을은 등기이전서류를 준비하여 잔금기일에 나타났는데 매수인 갑이 잔금을 준비해오지 않고 등기 이후 담보 대출을 받아 잔금을 치르겠다고 나오는 경우에 에스크로우 제도를 이용하면 된다.
계약체결 당시부터 등기이전서류 및 매매대금 중 일부를 에스크로우 대리인이 보관하고 있다가 매수인이 잔금기일 이전에 매매대금 잔금을 에스크로우 대리인에게 예치한 것을 확인하고 에스크로우 대리인이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료한 다음 매수인이 예치한 대금에서 부동산중개수수료 지급, 각종 공과금 정산, 은행대출금 승계 등의 절차를 완료한 후 매도인에게 약정 매매대금을 지급한다.
매수인이나, 매도인, 부동산중개인, 은행 등 부동산매매계약의 이해당사자들 모두가 에스크로우 대리인의 적절하고 공평, 투명한 계약이행보장업무를 통해 계약이 동시이행의무가 있는 당사자의 일방적인 약정의무불이행으로 인해 파기되는 위험을 막고 계약의 이행을 완전히 보장할 수 있게 되는 장점이 있다.
▶각종 부동산 사기의 예방 및 안전한 계약이행 보장: 매도인과 매수인 등의 매매당사자들이 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금 등 금전을 직접 거래하지 않고 등기이전에 필요한 매도인의 서류를 에스크로우 대리인이 보관하기 때문에 매도인이 계약이후 제3자에게 이중매매를 하거나 잔금을 받고 제3자와 공모하여 가압류를 들어오게 한다거나 하는 사태를 예방할 수 있다.
▶세원의 누수 방지 : 부동산 거래의 투명성으로 정부의 입장에서는 취득세, 등록세, 양도소득세 등의 징수 가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.

참고 자료

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