중개업자등의 금지행위

소개글

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’으 로 명기한다) 제33조는 다음의 행위를 금지행위로 규정하고 있다.

이 금지행위는 ‘중개업자등’이 하지 않아야 할 행위로서 ‘중개업자등’에는 중개업자뿐만 아니라 소속공인중개사와 중개보조원, 중개법인의 임원‧사원도 모두 포함되는 것으로 중개업자가 자신의 사용인 등을 통해 우회적으로 금지행위를 하려는 시도도 차단하고 있다.

부동산중개업은 고가의 재산인 부동산에 관한 거래를 중개하는 업무이므로 업무과정에서 엄격한 지도‧감독과 위반행위에 대한 엄정한 제재조치가 필요하다.

목차

1. 개관

2. 금지행위의 내용
2-1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2-2. 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰받거나 자기명의를 이용하게 하는 행위
2-3. 중개수수료등 초과 수령 행위
2-4. 거짓된 언행등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
2-5. 부동산관련 증서의 중개 및 매매 행위
2-6. 중개의뢰인과 직접거래 및 쌍방대리 행위
2-7. 미등기 전매 중개 등 투기조장 행위

3. 위반시 제재
3-1. 행위에 따른 제재
3-2. 행위자에 따른 제재
3-3. 양벌규정

본문내용

1) 중개업자등은 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위 하여서는 아니된다.
2) 미등기 전매
① 부동산거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금(취득세,등록세) 포탈방법 중의 하나이다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하여 세금을 납부하지 않는 것을 말한다. 미등기 전매의 법률용어는 중간생략등기이다.
② 부동산등기법특별조치법 규정 :
- 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로하는 계약을 체결한 자는 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
- 소유권보존등기를 하지 않은 부동산을 매각한 경우 반드시 자신의 명의로 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
- 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
③ 미등기 전매 계약의 효력
미등기 전매를 목적으로 한 거래계약 자체는 금지된 행위이지만 계약체결의 효력(유효)이 인정된다
3) 권리의 변동이 제한된 부동산의 거래
해당 부동산의 거래가 관계법령에 의하여 원칙적으로 금지하는 경우를 말하며 관계법령에 의해 금지된 전매등이 해당된다.

3. 위반시 제재
위반시 행정처분과 벌칙 등의 제재가 있으며, 행정처분으로 등록취소 처분과 자격정지 처분의 대상이 되며 벌칙(행정벌)으로 징역 또는 벌금등의 행정형벌의 대상이 된다.

3-1. 행위에 따른 제재
1) 행정처분
① 중개사무소 개설 등록취소
등록관청은 중개업자가 공인중개사법 제33조의 규정에 의한 금지행위를 한 경우에는 청문을 거쳐서 중개사무소 개설 등록을 취소할 수 있다.

참고 자료

1. 일발필중 2010 공인중개사 법령 및 실무
2. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률
3. 부동산등기특별조치법
4. 네이버 백과사전