[레포트] 부동산가격 평가방법에 대한 장단점

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부동산가격평가방법에는 여러 가지가 있지만 대표적으로 소득접근법, 비용접근법 그리고 시장접근법으로 나뉜다. 그럼 구체적으로 각각의 평가방법에 대해서 살펴보자.

우선 소득접근법은 다음과 같이 설명될 수 있다. 소득접근법은 점포소유자 또는 경영자가 일정기간 동안 업소경영으로 얻을 수 있는 소득액을 바탕으로 부동산의 매매가격을 책정하는 원리로, 우리나라보다는 미국과 같은 부동산 가치 판정의 절차가 명확한 국가에서 많이 쓰이고 있다. 소득접근법에 의한 부동산 가치는 평균소득액에, 점포를 처분했을 때 얻을 수 있는 환차 이익을 합해서 구한다. 소득접근법의 장점으로는 시장조건에 맞게 수익을 창출하는 부동산에는 유용하게 적용할 수 있다는 점, 가치에 대한 정의에 합당한 평가방법으로 다른 방법보다 이론적 타당성이 인정된다는 것이다. 그리고 부동산투자는 타인자본을 이용하여 이루어지는 경우가 많은데 차입자의 상환능력은 대상 부동산이 창출할 매기간의 수익에 좌우되는데, 따라서 대출기관은 소득접근법에 의한 담보가치평가를 특히 선호한다. 투자개발사업의 타당성분석, 즉 투자가치의 평가에 유용성이 인정된되며, 부분권익의 평가에 유용하다. 소득접근법은 임대차권이나 지분권, 저당권 등 금융적 권익의 평가에 유용성이 인정되고 있는 실정이다. 반면 소득접근법의 단점도 여러 가지가 있다. 특수목적부동산의 경우 적용에 어려움이 있다. 특수목적부동산은 수익을 창출하지 않거나 창출하더라도 시장조건에 맞지 않는 경우가 많기 때문이다. 또한 소득접근법에서는 장래 기대되는 소득으로부터 가치를 측정하는데 미래란 불확실한 것이므로 예측에 평가사의 주관이 개입될 수 있으며, 우리나라의 경우 금융수학의 미발달, 자료의 은밀성 등으로 적용에 어려움이 있다는 점을 들 수 있다.

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