경제위기 극복을 위한 미분양 주택(아파트) 해결전략

소개글

경제위기 극복을 위한 미분양 주택(아파트) 해결전략

목차

Ⅰ.서론

Ⅱ.부동산 시장
1. 부동산시장의 개념
2. 부동산시장의 기능
3. 주택시장의 개념
4. 주택시장의 특성
5. 주택가격의 의의
6. 주택경기
7. 주택시장과 건설사
8. 주택할인 분양 미실시의 이유

Ⅲ.아파트 미분양의 원인 및 문제점
1. 주택 선분양방식과 미분양
2. 주택분양가 규제제도와 미분양
3. 주택시장 동향과 특징
4. 주택 이분양 증가의 원인
5. 주택 미분양의 영향
6. 미분양 적체 및 장기화 파급효과
7. 건설사 & 금융시장의 신뢰구축

Ⅳ.미분양 해결방안
1. 주택구매 수요의 회복
2. 공급물량의 조절
3. 지방도시 미분양 주택 해소방안
4. 지분형 분양방식
5. 고가 주택에 대한 규제완화
6. 신규 분양시장 청약제도의 개편
7. 규제정책의 지역별 차별화

Ⅴ.결론

참고문헌

본문내용

미분양과 재무구조의 악화

미분양 주택의 누적은 업체로 하여금 자금흐름을 악화시키고 분양성과가 양호한 타 현장이나 外部借入을 통해 자금을 調達하게 되어 결국 財務構造의 악화를 초래하게 된다. 財務構造가 악화되면 신용도의 하락으로 外部借入을 어렵게 하는 악순환이 발생한다.
미분양 비율이 소규모인 업체는 다른 업체에 비해 보다 자기자본비율이 높아 安定性을 보인다. 부채비율은 미분양의 비율이 작은 업체 일수록 낮은 것으로 나타난다. 특이한 사항은 자기자본비율과 차입금의존도가 미분양비율이 중규모인 업체가 가장 열악한 것으로 나타나며, 이러한 이유는 미분양비율이 대규모인 업체는 주택건설실적이 보다 많은 대형업체의 비중이 높아 나타나는 현상으로 보고 있다.

6. 미분양 적체 및 장기화 파급효과

최근의 미분양 적체는 외환위기 직후의 미분양과 表面的으로 매우 유사하게 보이나 內容的으로는 큰 차이점을 나타내고 있으며, 지방도시의 경우 장기화 가능성이 크다. 외환위기 직후와 현재의 미분양 적체의 共通點은 총량적인 규모(미분양 주택 수가 대략 10만호 내외라는 점)와 수요가 크게 위축되어 있다는 점이다. 김현아외, 전게논문, pp. 17~24.
이처럼 表面的인 현상은 외환위기 직후와 크게 비슷하나 內容的인 측면이나 주택시장의 構造的인 측면에서는 매우 다른 특징을 나타내고 있다. 즉 총량적인 미분양 주택 수로는 두 시기의 규모가 비슷하나, 분양가 상한제 시행시기(1998년)와 분양가자율화가 시행되었던 최근의 미분양 주택은 금액 면에서 거의 2배 이상 늘어난 상황이다.
외환위기 직후의 미분양 중 민간 미분양은 79%였으나 최근의 미분양은 99%로 거의 민간 미분양이 차지하고 있다. 또한 85㎡ 초과의 대형 평형의 미분양 비중이 1998년에는 25%인 반면 2007년에는 44%에 달한다. 1998년 당시 전국의 주택보급률은 92.4%로 比較的 주택 수요 압력이 높았던 반면, 2007년의 주택보급률은 107.1%로 양적 부족 문제가 상당히 해결된 상태이다.
외환위기와의 또 다른 큰 차이점은 당시에는 기업 금융이 대부분을 차지하고 수요자 금융도 발달하지 못했던 반면, 현재에는 부동산 PF PF(Project Financing) 대규모 위험사업에 대한 자금을 조달하는 금융방법. 및 PF ABS ABS(Asset Backed Securities) 자산담보부채권, 금융기관, 기업 등이 보유하고 있는 자산을 담보로 발행하여 제3자에게 매각하는 증권.
, ABCP ABCP(Asset Backed Commercial Paper) 자산담보기업어음, ABS의 한 형태로 매출채권등비교적 만기가 짧은 자산을 기초로 기업어음(CP)을 발행 하는 것.

참고 자료

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국민대학교 ㆍ 강준원

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국토연구원 ㆍ 조주현

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