부동산이중매매에 대한 고찰

소개글

이중매매는 우리 민법의 기본원리 중 하나인 계약자유의 원칙에 의해서 일반적으로 그 효력이 인정된다. 특히 우리 민법에서는 민법 제186조에 의해서 부동산물권의 변동에 있어서는 등기를 하여야지만 그 효력을 인정하고 있기 때문에, 부동산 이중매매의 경우에는 매수인이 부동산 등기를 하기 전이라면 얼마든지 타인에게 그 부동산을 매도할 수 있는 것이다. 그렇지만 판례와 다수설은 이러한 부동산 이중매매가 이루어지는 과정에 있어서 제2매수인이 이미 그 이전에 제1매매가 있었음을 알면서도 그러한 배임행위에 적극 가담하였다는 등의 사정이 있을 경우에는 반사회적 법률행위로서 민법 제103조 위반에 해당하여 그 효력이 인정되지 않는다고 하고 있다. 일반적으로 이와 같은 학설을 ‘반사회적 무효설’이라고 한다.

목차

Ⅰ. 부동산 이중매매 문제에 대한 개괄적 설명

Ⅱ. 판례 및 다수설 - 반사회적 무효설

1. 부동산 이중매매가 무효가 되기 위한 요건

(1) 제2매수인의 적극 가담
(2) 특별관계인이 이중매매의 제2매수인인 경우

2. 부동산 이중매매의 효과

(1) 일반적 효과
(2) 이행한 것에 대한 제1매수인의 반환청구
(3) 문제점
(4) 문제점의 해결

3. 부동산 이중매매의 전득자 보호

(1) 선의의 전득자 보호 문제
(2) 선의의 전득자 보호 방안

Ⅲ. 소수설

1. 사해행위 이론

(1) 사해행위 이론에 대한 개괄적 설명
(2) 문제점

2. 불법행위에 기한 원상회복 이론

(1) 불법행위에 기한 원상회복 이론에 대한 개괄적 설명
(2) 문제점

Ⅳ. 결론

본문내용

Ⅰ. 부동산 이중매매 문제에 대한 개괄적 설명
이중매매는 우리 민법의 기본원리 중 하나인 계약자유의 원칙에 의해서 일반적으로 그 효력이 인정된다. 특히 우리 민법에서는 민법 제186조에 의해서 부동산물권의 변동에 있어서는 등기를 하여야지만 그 효력을 인정하고 있기 때문에, 부동산 이중매매의 경우에는 매수인이 부동산 등기를 하기 전이라면 얼마든지 타인에게 그 부동산을 매도할 수 있는 것이다. 그렇지만 판례와 다수설은 이러한 부동산 이중매매가 이루어지는 과정에 있어서 제2매수인이 이미 그 이전에 제1매매가 있었음을 알면서도 그러한 배임행위에 적극 가담하였다는 등의 사정이 있을 경우에는 반사회적 법률행위로서 민법 제103조 위반에 해당하여 그 효력이 인정되지 않는다고 하고 있다. 일반적으로 이와 같은 학설을 ‘반사회적 무효설’이라고 한다. 이처럼 부동산 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 될 수 있다는 가능성을 처음으로 제시한 것은 “이중매매의 반사회성”, 김증한, 法政 19권 9호, 1964
김증한 교수의 논문이 최초라고 할 수 있다. 김증한 교수는 그의 논문에서 “부동산의 이중매도와 원상회복”, 윤진수, 民事法學 Vol. 6, 1986, p163
부동산의 매수인이 매매대금을 완급하고 이전등기에 필요한 서류를 교부받은 때에는 물권행위가 있었던 것으로 해석하고, 이 물권행위가 있으면 매수인에게는 물권적 기대권이라고 하는 물권적인 권리가 취득된다고 보았다. 이와 같은 물권행위가 발생한 후에 한 매도인의 이중매매행위는 배임죄가 되며 악의의 제2매수인도 배임죄의 교사 또는 공동정범이 될 수 있고, 그러한 경우에는 제1매수인을 보호하기 위하여 제2매매의 사법상의 효력 역시 부정되어야 할 것이라고 주장한다. 제2매수인이 사건 토지가 오래전부터 학교교정으로 사용되어 온 사실을 잘 알면서도 매도인을 적극 기만하여 배임행위에 적극조성 가담하여서 이를 매수한 행위는 사회정의관념에 위배된 반사회적 법률행위로서 무효하다는 취지의 판결 (대법원 1969. 11. 25. 선고 66다1565 판결)
우리 법원은 1969년의 최초의 판결을 통해서 부동산 이중매매 문제에 대한 ‘반사회적 무효설’의 입장을 취한 이후로 일관되게 이러한 입장을 고수하고 있는 상태이다.

참고 자료

권순한, <민법요해 Ⅰ 총칙·물권편>, fides, 2006
김능환, <민법주해 Ⅸ>, 박영사, 2000
고상용, “부동산의 이중매매와 제1매수인의 보호”, 고시연구, 1988
김광태, “부동산 이중매매의 법률관계”, 제15기 사법연수생 논문집, 1985
김상묵, “부동산의 이중양도에 관한 고찰”, 중앙법학 제4호, 2001
김상찬·이충은, “부동산 이중매매에 관한 연구”, 法學硏究 제31권, 2008
김중한, “이중매매의 반사회성”, 法政 19권 9호, 1964
김현태, “반사회적 이중매매의 경우 전개될 수 있는 법률관계”, 법학논집,
1987
박영규, “부동산이중매매에 관한 이론 비판”, 법률행정론집 제8호, 2001
송덕수, “불법원인급여”, 민법학논집 제2권, 1995
윤진수, “부동산의 이중매도와 원상회복”, 民事法學 Vol. 6, 1986
윤진수, “부동산의 이중양도에 관한 연구 - 제1양수인의 원상회복청구를
중심으로”, 1993
정상현, “부동산의 이중매매계약에 관한 법리 소고” -「계약법의 과제와
전망」, 삼지원, 2005