토지별도등기 가볍게 때려잡기(분양 받을 때, 전.월세 계약할 때, 경매 입찰 시 사고 예방)

소개글

작가 소개 및 전자책 발행 동기

약력
현) 위례효성공인중개사사무소 대표
현) 알마스터연구소 중개실무 강사
전) 한국공인중개사협회 연수교육 강사
전) 닥터아파트 부동산 중개실무 강사
전) 위례스카이공인중개사사무소 대표
전) 강동박사공인중개사사무소 대표
전) 부동산필드공인중개사사무소 대표

자격증 공인중개사(1997년 제9회)
저 서 ‘돈 버는 공인중개사는 따로 있다’ (매일경제신문사, 2018)
2020. 05. 현재 4쇄 발간

안녕하십니까, 신현석입니다. 저는 부동산 관련업에 뛰어든지 30년 가까이 되고, 부동산 중개업은 20년 넘게 대표자로 근무하고 있습니다. 현재도 위례신도시에서 사무소를 운영하고 있습니다. 이번에 여러분께 선보일 전자책은, ‘토지별도등기 가볍게 때려잡기’라는 제목의 책입니다. 부제로, ‘분양 받을 때, 전.월세 계약할 때, 경매 입찰 시 사고 예방’이라고 붙여 보았습니다.

대지권 미등기, 법정지상권, 선순위 임차인으로 연결되는 함정이 곧 ‘토지별도등기’입니다. 빌라를 분양 받거나 전세 또는 월세로 들어갈 때 이것을 잘 몰라 피해를 보는 일이 속출합니다. 나아가 경매 투자자들 중에서도 실수를 하는 부분이 ‘토지별도등기’입니다.

이론보다는 현장에서 겪는 생생한 사례로 풀었습니다. 우리 주변에서 자주 보는 빌라 건축으로 예를 들어, 토지 매입부터 건축, 분양, 입주에 이르기까지 실전과 등기사항증명서를 보면서 설명해 드립니다.

분양 받을 때, 분양팀이나 건축주의 설명만 대충 듣고 추후 일이 잘못되어 소유권을 잃게 되거나 토지지분을 비싸게 매입하는 일이 없어야 합니다. 또 임대차 계약 시 내용을 잘 모르고 입주를 하였다가 보증금을 떼이거나, 회수하는데 오랜 기간 애를 먹는 경우가 발생해서는 안 되겠습니다.

‘토지별도등기’를 알면 사고를 미연에 방지할 수 있고, 안전하게 거주할 수 있고 나아가 투자에 있어서 예상 못한 피해를 줄일 수 있을 것입니다.

도움이 되시길 빕니다. 고맙습니다.

목차

* 작가 소개 및 전자책 발행 동기

* 들어가는 말

1. 토지별도등기란? <이미지 1-1, 1-2, 등기사항증명서>

2. 자주 발생되는 빌라에서의 토지별도등기
2-1. 정상적인 빌라의 건축과 분양 <이미지 2-1, 등기사항증명서>
2-2. 문제가 발생한 빌라 <이미지 2-2, 등기사항증명서 참조>

3. 사고 예방을 위한 매매 및 임대차 계약
3-1. 매매(=수분양)계약 <이미지 3-1, 등기사항증명서>
3-2. 임대차 계약
3-3. 뚜껑 닫기에 너무 신경 쓰지 말 것

4. 안전한 토지별도등기
4-1. 게으르거나 법에 어두운 건물주
4-2. 구분지상권이 설정된 경우 <이미지 4-1. 등기사항증명서>
4-3. 지분 포기된 호실

5. 법정지상권과 연결되는 별도등기
5-1. 법정지상권 성립요건
5-2. 법정지상권 성립 시
5-3. 법정지상권 불성립 시

6. 대지권 미등기
6-1. 택지개발지구 또는 신도시 지역
6-2. 건물 소유자가 게으르거나 모를 때
6-3. 토지 대금 미납이나 분쟁 등이 발생한 경우
6-4. 대지권 미등기, 등기사항증명서 예시

7. 경매사고가 종종 발생하는 토지별도등기
7-1. 앗! 피 같은 내 돈
7-2. 이럴 수가! 돈 내고 욕만 먹다니!
7-3. 딱딱한 법에도 틈새가 있다

8. 정 리

본문내용

우리나라 사람들은 부동산에 워낙 관심이 높아서 대개 부동산에 대한 기본적인 상식을 많 이가지고 있다. 가장 기초가 되는 등기사항증명서1)(=등기부등본)를 보는 것부터 어려운 투자 지식까지 뛰어난 실력을 발휘하는 사람들이 많다.
그런데 의외의 복병을 만날 수가 있으니 그것은 바로 ‘토지별도등기’이다. 부동산에 대해 어느 정도 아는 사람들도 이것을 만나면 딱 부러지게 대답하기가 어렵다. 또 경매공부를 했다고 하는 사람들도 제대로 공부를 안 하거나 무시하고 지나쳐 ‘경매사고’로 이어지는 경우가 종종 있다. 정확한 통계는 없지만 초보 경매 투자자들 중에서 ‘토지별도등기 사고’가 상당한 비중을 차지한다고 들었다.
필자도 과거에 부동산 경매에 뛰어들어 3년 정도 소형 빌라를 사고팔고 한 적이 있다. 그 당시에는 ‘토지별도등기’에 대하여 어느 정도는 알고 있다고 자만해서 겁 없이 입찰을 하였다. 그런데 지금 와서 분석해 보면, 만약 그때 낙찰을 받았다면 사고로 이어지는 물건이 수두룩하다. 다행히 1등을 못해서 위험을 피했으니 순전히 ‘운이 좋았을 뿐’이었다.
경매에서 ‘토지별도등기’에 대한 사고는 한 마디로 입찰한 금액에 더하여 물어줄 돈이 있다는 것이다. 낙찰가격보다 돈을 더 지불해야 하니 황당한 노릇 아닌가? 다시 계산을 해서 과하다 싶으면 입찰보증금을 포기해야 할지도 모른다.
또 일반 매매나 임대차 계약에서도 사고가 발생한다. 아무런 설정도 없고 대출도 없는 주택인 줄 알았는데, 알고 보니 빚이 엄청나게 있다면 자칫 소유권을 잃거나 보증금을 떼일 염려가 있는 것이다. 그러니 ‘토지별도등기’에 대해서 확실히 알고 있어야 하지 않겠는가.
여기서 다루는 것만 확실하게 알고 간다면 일반거래에서는 두려움이 없을 것이라고 생각한다. 만약 경매를 공부하고 있다면 조금만 더 나아가서 법정지상권, 대지권 미등기, 집합건물과 연관된 권리관계를 정복할 수 있을 것이다. 더하거나 빼는 것 없이 실전에서 겪는 그대로 설명하겠다. 부디 ‘토지별도등기’ 때문에 불측의 손해를 보는 일이 없었으면 하는 바람이다.

참고 자료

없음